Odrolnienie gruntów rolnych

Kupiłeś, kupiłaś działkę wydzieloną z pola, które wcześniej uprawiał rolnik? Chcesz na niej wybudować dom? Podział jest zakończony, ale nie oznacza to, że grunty te są wyłączone z produkcji rolnej. Jeśli tak faktycznie jest - musisz liczyć się z dodatkową biurokracją i opłatami. Proces ten jest opisany na rządowej stronie biznes.gov.pl, a ja postaramy się przybliżyć Ci co musisz zrobić, aby odrolnić grunt i ile będzie Cię to kosztowało.

Czego dowiesz się z tego artykułu?

• Jak określane jest przeznaczenie gruntów?
• Czym jest wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej?
• Jakie grunty wymagają decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji rolnej?
• Czy można uzyskać zezwolenie na wyłączenie z produkcji rolnej gruntów klas I-III?
• Kiedy nie potrzebujesz decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej?
• Jakie są koszty wyłączenia z produkcji rolniczej?
• Opłaty za przekształcenie - czy zawsze?

Zanim przystąpisz do budowy domu na gruncie rolnym, musisz dokonać ZMIANY przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Dopiero WTEDY możesz wyłączyć grunty z produkcji rolniczej.
 

Jak określane jest przeznaczenie gruntów?

Przeznaczenie gruntów zlokalizowanych na terenie gminy określane jest przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu, sposób zagospodarowania działki określany jest na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. 

Plan uchwalany jest przez gminę. Ma on charakter prawa miejscowego obowiązującego na terenie gminy. W przypadku, gdy twoja działka w obowiązującym planie jest przeznaczona na cele rolnicze, musisz złożyć do urzędu miasta lub gminy wniosek o wprowadzenie zmian w obowiązującym planie. Niestety jest to dość żmudny proces i nie dający gwarancji sukcesu.

Jeśli jednak dla twojej działki nie ma obowiązującego miejscowego planu masz do wyboru dwie ścieżki postępowania.
Pierwsza, to złożenie wniosku do urzędu miasta lub gminy o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym wskażesz cel na jaki ma być przeznaczony dany grunt (twoja działka). I tutaj trzeba powiedzieć szczerze, że proces tworzenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego jest dość długi i jeśli zależy Ci na czasie lepiej skorzystać z drugiej ścieżki. 

Druga ścieżka, to złożenie wniosku do urzędu miasta lub gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości, na której ma być zrealizowane dane zamierzenie inwestycyjne.

Czym jest wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej?

Wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolniczej to rozpoczęcie innego niż rolnicze lub leśne użytkowania gruntów.

Wyłączenie gruntu rolnego z produkcji często jest jednym z KONIECZNYCH warunków uzyskania pozwolenia na budowę, a zarazem rozpoczęcia budowy bądź nierolniczego użytkowania istniejących rolniczych zabudowań. 

Ważne jest, abyś znał klasę gruntu, na którym planujesz zrealizować inwestycję o charakterze nierolniczym. Od tego zależy czy musisz uzyskać decyzję, która zezwoli ci na wyłączenie gruntu rolnego z produkcji rolniczej.    

Jakie grunty wymagają decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji rolnej?

• użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczone do klas I, II, III, IIIa, IIIb;
• użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego;

• inne grunty rolne wskazane przez ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych, czyli np. grunty pod stawami rybnymi, pod budynkami gospodarczymi, działki ROD, ale również grunty z drogami dojazdowymi do gruntów rolnych. 

Czy można uzyskać zezwolenie na wyłączenie z produkcji rolnej gruntów klas I-III?

Zgodnie z informacją na stronie biznes.gov.pl „możesz taką decyzję otrzymać”. Starosta wyda ci decyzję zezwalającą na wyłączenie z produkcji rolniczej gruntów rolnych klas I-III. Musi być jednak spełniony warunek przeznaczenia twojej działki na cele inne niż rolnicze, wynikające z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub z decyzji o warunkach zabudowy. Z doświadczenia wiem, że jeśli jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, zazwyczaj nie ma problemu z odrolnieniem, natomiast, przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy często decyzje o odrolnieniu są negatywne. 

Kiedy nie potrzebujesz decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej?

Decyzji o wyłączeniu z produkcji nie wymagają użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego zaliczone do klas IV-VI, z wyjątkiem gruntów takich jak pod stawami rybnymi, budynkami gospodarczymi, działkami ROD czy wspomnianymi wcześniej drogami dojazdowymi do terenów rolnych. Są to tak zwane słabe grunty. 

Jakie są koszty wyłączenia z produkcji rolniczej?

Osoba, która uzyskała decyzję zezwalającą na wyłączenie gruntów z produkcji ma obowiązek zapłacić jednorazowo tzw. "NALEŻNOŚĆ" oraz „OPŁATY ROCZNE". Obowiązek taki powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.

Stawki te określa art. 12 ustawy „Ochrona gruntów rolnych i leśnych”  i tak należność zależna jest od klasy gruntu i jest to od 8,74 zł/m² za klasę VI do 43,71 zł/m² za klasę I

Pamiętaj - „NALEŻNOŚĆ” pomniejsza się o wartość gruntu, ustaloną według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w dniu faktycznego wyłączenia tego gruntu z produkcji. 

Natomiast OPŁATA ROCZNA to opłata z tytułu użytkowania na cele nierolnicze lub nieleśne gruntów wyłączonych z produkcji, w wysokości 10 % „należności”, uiszczana: w razie trwałego wyłączenia - przez lat 10, a w przypadku nietrwałego wyłączenia - przez okres tego wyłączenia, nie dłużej jednak niż przez 20 lat od chwili wyłączenia tych gruntów z produkcji;

Zróbmy to na przykładzie:

1000 m² gruntów rolnych klasy IVa wg. średniej ceny GUS dla woj. wielkopolskiego to ok. 7000 zł . Według ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych art. 12 punkt 7 „NALEŻNOŚĆ” to 20’401 zł. Należność pomniejszamy o wartość rynkową czyli  20’401 - 7000 co daje mam 13'401 zł. Dodatkowo przez 10 lat będziemy musieli płacić 10% tej kwoty, czyli rocznie przyjdzie nam zapłacić dodatkowe 1'340 zł przez kolejne 10 lat.

Opłaty za przekształcenie - czy zawsze?

Jeśli chcesz przeznaczyć grunty rolne pod budownictwo mieszkaniowe, to nie musisz ponosić kosztów opłaty jednorazowej (tzw. należności) i opłat rocznych jeśli dotyczy to gruntów:

• do 500 m² w przypadku budowy budynku jednorodzinnego,
• do 200 m² na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budowy budynku wielorodzinnego.

Gdy przekroczysz tę powierzchnię, to od nadwyżki urząd naliczy ci należność i opłaty roczne.

Warto zatem posiadając nawet dużą działkę, przekształcić tylko jej część nie ponosząc opłaty, a pozostałą cześć pozostawić jako użytek rolny. I tak zapewne będzie to Twój ogród i ten teren może być traktowany jako rolny. 

Podsumowując, pamiętaj, że kupując działkę szczególnie taką, która została wydzielona z pola - zapytaj czy teren ten został już przekształcony na cele nierolnicze. Jeśli nie, musisz liczyć się z dodatkowymi opłatami, chyba, że przeznaczysz ten teren na budowę budynku jednorodzinnego. Wtedy do 500 m² powierzchni przekształcanej nie poniesiesz dodatkowych opłat. 

Mamy nadzieję, że ten materiał był dla Ciebie interesujący. Jeśli masz dodatkowe pytania odwiedź nas w naszym biurze przy Rynek 30 w Ostrowie Wielkopolskim lub zadzwoń pod numer telefonu 787-066-908 – chętnie pomożemy!