Sprzedaż mieszkania potrwa nawet 4 miesiące. Wszystko przez nowe przepisy.
Czego się dowiesz w tym wpisie?
- jak wygląda procedura sprzedaży nieruchomości, która znajdowała się na gruncie w użytkowaniu wieczystym,
- w jaki sposób sprawdzić, czy dotyczy to Twojego mieszkania lub domu,
- jak wygląda proces otrzymania niezbędnego zaświadczenia,
- jak długo musisz czekać na podpisanie aktu notarialnego,
- kto będzie musiał zapłacić opłatę przekształceniową,
- jak wygląda aktualna procedura w Ostrowie Wielkopolskim i Lubsku.
Już ostrzegaliśmy:
Część z Was na pewno pamięta nasz wpis z września 2018 roku. Wtedy to ostrzegaliśmy o możliwych opóźnieniach w sprzedaży nieruchomości po 1 stycznia 2019 roku. Ma to związek z wejściem w życie Ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.
Niestety wszystko wskazuje na to, że ten czarny scenariusz właśnie się sprawdza. Być może nie w swojej najciemniejszej odsłonie, ale z pewnością niejedni z Was odczują jego skutki.
W tym wpisie chcemy przybliżyć Wam aktualną sytuację samej procedury sprzedaży nieruchomości, które do 01.01.2019 roku znajdowały się na gruntach użytkowania wieczystego.
To może Ciebie dotyczyć:
Chcesz sprzedać swoją nieruchomość. Udało się, masz już zainteresowanego klienta gotówkowego, który chciałby jak najszybciej spotkać się z Tobą u notariusza w celu finalizacji transakcji. Nie ma problemu myślisz, spotkamy się w przyszłym tygodniu i zanim się obejrzysz pieniądze będą na koncie. Ale czy na pewno?
Zgłaszasz się do notariusza po wykaz niezbędnych do transakcji dokumentów. Ten prosi Cię o numer księgi wieczystej Twojej nieruchomości. Chwilę sprawdza coś w komputerze i nagle padają magiczne słowa: "Niestety do transakcji nie dojdzie w przyszłym tygodniu. Potrzebne jest zaświadczenie o przekształceniu użytkowania wieczystego gruntu we własność, a na to czeka się do 4 miesięcy."
W Twojej głowie padają pytania: Ale jak to? I co teraz? Jak uzyskać takie zaświadczenie? I czy wiąże się to z dodatkowymi kosztami?
I najważniejsze, czy mój klient poczeka... ?
Taki scenariusz może niestety zdarzyć się i w Twoim przypadku.
Jak sprawdzić czy dotyczy to Twojego mieszkania czy domu i jak wygląda cała procedura?
W tym wpisie odpowiemy na te pytania.
Przekształcenie – co to jest?
Z dniem 1 stycznia 2019 roku weszła w życie Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. W praktyce oznacza to, że jeśli jesteś właścicielem lub współwłaścicielem mieszkania lub domu, który znajdował się na gruncie należącym do Skarbu Państwa lub zasobów Gminy na zasadzie wieczystego użytkowania, stajesz się prawowitym właścicielem bądź współwłaścicielem gruntu.
Jak to sprawdzić?
Informację tę możesz znaleźć w akcie notarialnym będącym podstawą nabycia Twojej nieruchomości. Dodatkowo, jeśli posiadasz numer księgi wieczystej gruntu możesz sprawdzić jego stan prawny korzystając z serwisu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych.
Jeśli jednak opłacałeś roczną opłatę za użytkowanie wieczyste, wtedy już masz pewność, że również i Ciebie to dotyczy.
Jak otrzymać niezbędne do sprzedaży zaświadczenie?
Jeśli nie składasz samodzielnie żadnego wniosku wówczas zaświadczenie otrzymasz pocztą do końca roku 2019 od odpowiedniego organu (np.wójta czy burmistrza). Takie zaświadczenie jest bezpłatne.
Jeśli potrzebujesz mieć takie zaświadczenie wcześniej musisz złożyć specjalny wniosek do odpowiedniego organu i zapłacić 50 zł. Zaświadczenie o przekształceniu dostaniesz wówczas w ciągu 4 miesięcy. Jeśli jest Ci ono szczególnie potrzebne do sprzedaży bądź uzyskania kredytu hipotecznego wtedy powinieneś otrzymać je w ciągu 30 dni.
Jeśli jednak jesteś współwłaścicielem pamiętaj, że wniosek powinien złożyć każdy z właścicieli w swoim udziale lub musisz otrzymać upoważnienie do ich reprezentowania.
Jak długo musisz czekać na podpisanie aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości?
Złożyłeś odpowiedni wniosek o zaświadczenie uzasadniając szczególną potrzebę jego otrzymania (sprzedaż), jeśli zostanie ona uznana, powinieneś je otrzymać w terminie 30 dni. Formalnie jednak niezależnie od przyczyny złożenia wniosku odpowiedni organ ma na to 4 miesiące.
Kiedy już otrzymasz zaświadczenie i masz już komplet dokumentów musisz się upewnić, że informacja o przekształceniu znalazła się również w księdze wieczystej. Procedura zakłada, że również Sąd Rejonowy otrzyma informację o Twoim zaświadczeniu i automatycznie doda ją do systemu. Jednak czasem by tak się stało musisz złożyć wniosek do Sądu Rejonowego o zmianę zapisu prawa własności w księdze wieczystej Twojej nieruchomości. Dopiero po akceptacji wniosku i powstania wzmianki o przekształceniu notariusz będzie mógł dopuścić Twoją nieruchomość do sprzedaży.
Jaki jest więc realny czas? Od 30 dni do 4 miesięcy.
Kto będzie musiał zapłacić opłatę przekształceniową?
W chwili kiedy otrzymasz zaświadczenie o przekształceniu dowiesz się również o wysokości opłaty przekształceniowej oraz o możliwych sposobach jej zapłaty.
Możesz wybrać opcję opłaty jednorazowej i ubiegać się o bonifikatę, jeśli została ona ustalona przez lokalne władze, bądź wybrać opcję rat przez 20 lat. Wówczas co roku przez 20 lat będziesz opłacał opłatę przekształceniową w wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste jaka obowiązywałaby w 2019 roku.
W każdej chwili jednak, nawet po kilku latach, możesz zmienić zdanie i złożyć wniosek o jednorazowe uiszczenie opłaty przekształceniowej. Otrzymasz wówczas informację o jej wysokości stosownie do upływu czasu i odpowiednich decyzji administracyjnych.
Kiedy nie musisz płacić opłaty przekształceniowej?
- Kiedy masz spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Wtedy właścicielem mieszkania i gruntu jest spółdzielnia i to ona ponosi wszelkie opłaty;
- Jeśli mieszkasz w mieszkaniu komunalnym lub socjalnym – opłaty przekształceniowe w tym przypadku ponoszą miasto lub samorząd, które są właścicielami mieszkań;
- W przypadku, kiedy masz mieszkanie w towarzystwie mieszkalnictwa społecznego – właścicielem gruntu jest wtedy TBS.
Jak wygląda to w praktyce?
Na chwilę obecną w całej procedurze jest jeszcze wiele niejasności. Notariusze starają się odłożyć w czasie wszelkie transakcje związanie z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego we własność do chwili, kiedy zarówno sądy jak i urzędy będą miały pewność jak właściwie powinna ona przebiegać.
W samym Ostrowie Wielkopolskim jednak wszystko wskazuje na to, że o zaświadczenia muszą ubiegać się wszyscy bez wyjątków. Nieważne czy to na rynku wtórnym czy pierwotnym. Dodatkowo, prawdopodobnie należy samodzielnie składać wnioski do Sądu Rejonowego z prośbą o wpis zmiany prawa własności gruntu.
Wszystkim, którzy chcą w najbliższym czasie nabyć bądź sprzedać nieruchomość tego typu pozostaje więc uzbroić się w cierpliwość i mieć nadzieję, że wkrótce otrzymamy odpowiedzi na wszystkie pytania i procedura sama w sobie będzie przebiegała bez żadnych problemów.