Wiele osób, które kupiło już działkę, poszukuje odpowiedzi na pytania, co można wybudować na działce o określonych wymiarach lub czy można wybudować budynek w granicy działki. Zastanawiają się, czy mogą wybudować w granicy działki garaż lub czy potrzebują specjalnej zgody sąsiada co do położenia budynku na własnej działce. Odpowiedzi na nie znajdują się w różnych aktach prawnych, a my dziś zebraliśmy dla Was tę wiedzę w formie małej pigułki.
I tak w tym wpisie odpowiadamy na pytania:
- Jakie akty prawne regulują co i gdzie można budować?
- Co to jest działka budowlana?
- Co to jest budynek, a czym jest budynek mieszkalny jednorodzinny?
- Czym jest budynek gospodarczy?
- Jakie podstawowe wymogi są stawiane dla budynków przeznaczonych na pobyt ludzi?
- Jakie powinny być zachowane odległości od granicy działki dla budynków mieszkalnych, gospodarczych i inwentarskich?
- W jakich przypadkach te odległości można zmniejszyć?
A jeśli nie znajdziesz odpowiedzi na swoje pytanie, skontaktuj się z nami, spróbujemy Ci pomóc.
Ale do rzeczy.
Co to jest budynek, a czym jest budynek mieszkalny jednorodzinny?
Aby mówić o tym jaki budynek wybudować na danej działce, musimy sobie przybliżyć kilka definicji, które tu będą padać.
I tak wg Artykułu 3 Ustawy Prawo budowlane:
Art. 3 – 1) budynek – to taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
To raczej prosta definicja i większość osób nie ma z nią problemu. Ale prawo budowlane definiuje również budynek mieszkalny jednorodzinny i tak:
Art. 3 – 2a) budynek mieszkalny jednorodzinny – to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 % powierzchni całkowitej budynku;
Jeśli chodzi o budynek wolno-stojący lub bliźniaczy raczej nie sprawia to nikomu kłopotów. Problem zaczyna pojawiać się przy budynkach szeregowych lub grupowych – ale tutaj z pomocą idzie dalsza część definicji – czyli stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość. Czyli kilka budynków jednorodzinnych, ale stanowiących konstrukcyjnie samodzielną całość połączonych ze sobą w szereg to też budynki jednorodzinne.
Co ważne w jednym budynku jednorodzinnym można wyodrębnić 2 lokale mieszkalne lub jeden lokal mieszkalny i jeden użytkowy – pod warunkiem, że ten użytkowy nie przekroczy 30% powierzchni całkowitej budynku. Zatem nic nie stoi na przeszkodzie, aby w jednym budynku jednorodzinnym wydzielić dwa niezależne lokale mieszkalne np. na każdym piętrze, ale również w podziale pionowym czyli z lewej i prawej strony budynku.
Tak samo, jeśli planujesz wygospodarować w swoim domu miejsce swojej pracy, np. salon fryzjerski lub gabinet lekarski, możesz to zrobić, ale jego powierzchnia nie może być większa niż 30% całej powierzchni budynku.
Wiemy już czym jest budynek mieszkalny jednorodzinny, czas na działkę budowlaną.
Co to jest działka budowlana?
To pojęcie reguluje Rozporządzenie o Warunkach Technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
I tak §3 pkt. 1A ww. Rozporządzenia:
§3 1a - działka budowlana – należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z rozporządzenia, odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego;
Tutaj najważniejsze co się nasuwa to dostęp do drogi publicznej, który może być bezpośredni lub pośredni – np. za pomocą drogi wewnętrznej lub ustalonej służebności przechodu i przejazdu. Działka powinna być również wyposażona w urządzenia infrastruktury technicznej – czyli mieć możliwość podłączenia tzw. mediów.
Czym jest budynek gospodarczy?
Będziemy jeszcze omawiać odległości budynku gospodarczego od granicy, zatem warto poznać jak prawo definiuje takie budynki. I tutaj ponownie warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki:
§3 8)- budynek gospodarczy - należy przez to rozumieć budynek przeznaczony do niezawodowego wykonywania prac warsztatowych oraz do przechowywania materiałów, narzędzi, sprzętu i płodów rolnych służących mieszkańcom budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego, budynku rekreacji indywidualnej, a także ich otoczenia, a w zabudowie zagrodowej przeznaczony również do przechowywania środków produkcji rolnej i sprzętu oraz płodów rolnych;
Wydaje się, że ta definicja jest dość klarowna i nie wymaga dalszych wyjaśnień. Jedynie na co należy zwrócić uwagę - to że jest to budynek do „niezawodowego” wykonywania prac (…) służący mieszkańcom budynku mieszkalnego.
Jakie podstawowe wymogi są stawiane dla budynków przeznaczonych na pobyt ludzi?
Przechodząc do meritum tj. samego usytuowania budynku na działce budowlanej – reguluje to dział II Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – Tytuł tego działu to „Zabudowa i zagospodarowanie działki budowlanej”.
Podstawowym wymogiem, dla budynków przeznaczonych na pobyt ludzi, jakie stawia rozporządzenie jest to, że budynek taki jest:
§11 pkt. 1 wznoszony poza zasięgiem zagrożeń i uciążliwości określonych w przepisach odrębnych, przy czym dopuszcza się wznoszenie budynków w tym zasięgu pod warunkiem zastosowania środków technicznych zmniejszających uciążliwości poniżej poziomu ustalonego w tych przepisach bądź zwiększających odporność budynku na te zagrożenia i uciążliwości, jeżeli nie jest to sprzeczne z warunkami ustalonymi dla obszarów ograniczonego użytkowania
Jakich to zagrożeń możemy się spodziewać? Określa to §11 pkt. 2 są to m.in. promieniowanie, hałas, zanieczyszczenie powietrza, zanieczyszczenie gruntu lub wody, ale też powodzie i zalewanie wodami opadowymi, osuwanie się gruntu, lawiny, czy szkody górnicze.
W tym przypadku najbardziej znaną metodą ograniczania uciążliwości są ekrany dźwiękochłonne stawiane wzdłuż ruchliwych dróg.
Jakie powinny być zachowane odległości od granicy działki dla budynków mieszkalnych, gospodarczych i inwentarskich?
A teraz najważniejsze. Odległości od granicy działki – reguluje to §12 Rozporządzenia o warunkach technicznych. I tak w najprostszym ujęciu istnieją dwa podstawowe wymiary, które trzeba zapamiętać:
§12 pkt. 1 budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:
1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.
Istnieją od tego oczywiście wyjątki lub dodatkowe warunki jakie trzeba spełnić, takie jak zapewnienie odpowiedniego doświetlenia i nasłonecznienia pomieszczeń §13 i §60, usytuowanie stanowisk postojowych §19, usytuowanie miejsc do gromadzenia odpadów §23, odległość urządzeń sanitarnych §36 (takich jak zbiorniki na ścieki), place zabaw i miejsca rekreacyjne §40, oraz usytuowanie budynku ze względu na bezpieczeństwo pożarowe §271-273.
Dla tych, których martwi ograniczenie 4 i 3 m istnieje pewne rozwiązanie
§12 pkt. 2 dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość.
Czyli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wydany przez miasto lub gminę musi dopuścić taką możliwość.
Teraz ważna informacja dla tych, którzy planują budować w granicy działki. Rozporządzenie dopuszcza taką możliwość:
§12 pkt. 3 Dopuszcza się, (...) sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Czyli upraszczając, jeśli w granicy już jest budynek, to można się do niego „dokleić”. Można zaplanować dwa budynki np. bliźniacze i oba będą w granicy działki. Oczywiście należy uzyskać stosowne pozwolenia.
Kilka osób pytało również o wąskie działki. Co jeśli mam wąską działkę i nie jestem w stanie zapewnić 3 lub 4m od granicy?
Rozporządzenie zmniejsza ten wymóg dla działek równych lub mniejszych niż 16m. Dla takich działek można wybudować w odległości mniejszej niż 4m od granicy, ale nie mniejszej niż 1,5m.
§12 pkt 4, 1) dopuszcza się (...) budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2 (przyp. 3m lub 4m), lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej;
Pytania padają także o garaż i budynki gospodarcze. Jeśli taki budynek jest nie dłuższy niż 6,5m i niższy niż 3m to:
§12 pkt 4, 3) dopuszcza się budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi.
Wiele osób ma kłopot również z elementami wystającymi z budynku tj. okapami, schodami, balkonami, gzymsami itp. I tutaj są dwie odległości do zapamiętania 1,5m dla elementów wystających i 4m dla okien dachowych.
§12 pkt 6 Odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż:
1) 1,5 m do okapu lub gzymsu zwróconego w stronę tej granicy, a także do balkonu, daszku nad wejściem, galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy lub pochylni – z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych;
2) 4 m do okna umieszczonego w dachu zwróconego w stronę tej granicy.
Ponownie, jeśli miejscowy plan na to pozwala lub szerokość działki jest mniejsza bądź równa 16m dopuszcza się zmniejszenia odległości okapu zwróconego w stronę granicy działki do odległości 1m.
Osobną kategorią są budynki inwentarskie i gospodarcze:
Budynek inwentarski lub budynek gospodarczy, uwzględniając przepisy odrębne (...), nie może być sytuowany ścianą z oknami lub drzwiami w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego na sąsiedniej działce budowlanej budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego lub budynku użyteczności publicznej, lub takiego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem ust. 4 pkt 3.
Czyli jak widać w tym przypadku, nie tyle istotna jest odległość od granicy działki, co odległość od ściany budynku mieszkalnego na sąsiedniej działce.
Wszystkie te punkty, omówione wcześniej, dotyczyły odległości od granicy działki przy założeniu, że po drugiej stronie granicy jest również działka budowlana, ale przecież często przynajmniej z jednej strony zazwyczaj jest droga i co wtedy?
§12 pkt 10 Zachowanie odległości, o których mowa w ust. 1–9, nie jest wymagane w przypadku, gdy sąsiednia działka jest działką drogową.
Odległości od działki drogowej często regulują miejscowe plany czy warunki zabudowy i jeśli takie istnieją to jest to pierwsze miejsce, gdzie należy zajrzeć.
Mamy nadzieję, że ten materiał był dla Ciebie interesujący i pomoże Ci podjąć świadomą decyzję zakupu działki budowlanej, a także zaplanowanie położenia budynku na Twojej działce. A kiedy już kupisz działkę i zaczniesz się zastanawiać jaki projekt wybrać, koniecznie zobacz naszą rozmowę z architektem.
Jeśli masz dodatkowe pytania odwiedź nas w naszym biurze przy Rynek 30 w Ostrowie Wielkopolskim lub zadzwoń pod numer telefonu 787-066-908 – chętnie pomożemy!