Dlaczego kupując nieruchomość boimy się zobaczyć słowo "służebność" w księdze wieczystej? Ponieważ służebność ogranicza prawo własności nieruchomości. Nie zawsze jednak jest to tak straszne, jak nam się wydaje. Jakie są rodzaje służebności, jakie ograniczenia nakładają, jak można się ich pozbyć oraz dlaczego często nie da się ich uniknąć?
Rodzaje służebności w księdze wieczystej
Służebność to po prostu obciążenie jednej nieruchomości na rzecz:
-
drugiej nieruchomości – służebność gruntowa,
-
osoby fizycznej – służebność osobista,
-
przedsiębiorstwa – służebność przesyłu.
Oznacza to, że właściciel nieruchomości obciążonej ogranicza własne prawa na swojej nieruchomości. Ograniczenie może polegać na:
-
pozwoleniu na korzystanie z nieruchomości lub jej części przez kogoś innego;
-
zakazie wykonywania na własnym terenie określonych działań;
-
zakazie wykonywania pewnych uprawnień, które normalnie przysługiwałyby właścicielowi nieruchomości.
Służebność jednak nie jest ustanawiana po to, by uprzykrzyć życie właścicielowi. Ma ona swój konkretny powód. Ustanawiana jest po to, by umożliwić w pełni korzystanie z innej nieruchomości lub by zapewnić realizację potrzeb innej osoby lub przedsiębiorstwa.
Doskonałym przykładem zobrazowania powodu, dla którego służebność jest konieczna, jest chęć wybudowania domu na działce, która dotychczas znajdowała się "w polu", czyli nie leży przy drodze (na rysunku działka B).
Aby móc uzyskać pozwolenie na budowę w takiej lokalizacji trzeba spełnić warunki: mieć dostęp do drogi publicznej oraz zapewnić sobie dostęp do mediów. Najprostszym rozwiązaniem jest więc ustanowienie służebności gruntowej na działce A, by móc zapewnić dojazd do działki B i tym samym "połączyć" ją z drogą publiczną (tzw. służebność drogi koniecznej), a dodatkowo ustanowienie służebności przesyłu dla przedsiębiorstw zapewniających odpowiednie media (wodociąg, gazociąg, kanalizacja, energia elektryczna). Bez ustanowionych służebności działka B mogłaby być zatem wyłącznie "polem".
Służebność gruntowa to nie tylko służebność drogi koniecznej. Można ją ustanowić przykładowo również w przypadku naszego budynku, który zostały postawiony poza granicą działki i stoi częściowo "w ogródku sąsiada". Ustanawiając służebność uzyskamy zapewnienie, że w przyszłości, nawet jeśli sąsiad sprzeda swoją nieruchomość, nikt nam nie nakaże tego budynku rozebrać.
Należy pamiętać, że służebność gruntowa dotyczy każdoczesnych właścicieli nieruchomości, czyli nie wygasa, jeśli nie zostaną spełnione wyjątkowe warunki.
Służebność nie oznacza wyłącznie, że możemy korzystać z części nieruchomości sąsiada. Można również nałożyć na owego sąsiada pewne ograniczenia – że nie może wznieść budynków wyższych niż określona wysokość lub na swojej działce nie może sadzić drzew i krzewów, które w wyniku intensywnego wzrostu ograniczyłyby ilość światła słonecznego docierającej do naszej nieruchomości.
Służebność osobista obciąża nieruchomość na rzecz osoby fizycznej prawem podobnym do służebności gruntowej. Jej treść może być identyczna jak treść służebności gruntowej, ale jest to prawo, które wygasa ze śmiercią uprawionego. Nie może być ona sprzedana, czy przeniesiona na kogoś innego.
Zwykle służebność osobista dotyczy nieruchomości o charakterze mieszkalnym, kiedy to uprawniony nabywa prawa do korzystania z lokalu na potrzeby mieszkaniowe (często na drodze umowy darowizny). Nie należy jednak mylić tego prawa z dożywociem, ponieważ w prawie służebności osobistej nie ma obowiązku dbania o "dobro" uprawnionego.
Służebność mieszkania umożliwia również przyjęcie na mieszkanie małżonka i małoletnich dzieci uprawionego. Jednak od tego, czy po jego śmierci prawo mieszkania będzie przysługiwało jego spadkobiercom zależy wyłącznie od indywidualnych zapisów dokonanych w akcie notarialnym.
Służebność osobista nie oznacza, że nie można sprzedać nieruchomości, domu czy mieszkania obciążonego tym prawem. Znaczy jedynie, że kupujący nabędzie nieruchomość z lokatorem.
Służebność przesyłu jest pewnym podrodzajem służebności gruntowej. Nadaje ona prawo obciążenia nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować, bądź do którego należą określone urządzenia przesyłowe, w zakresie zgodnym z przeznaczeniem tych urządzeń. Tyczy się to m.in. instalacji wodno-kanalizacyjnej, gazowej, energii elektrycznej czy telekomunikacyjnej. Nie każdy właściciel chętnie wyraża zgodę na poprowadzenie instalacji na terenie swojej posesji. Odpowiednia kwota wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu często ten problem rozwiązuje.
Służebność może być zatem nieodpłatna lub odpłatna, wszystko zależy od warunków jej ustanowienia. Pamiętać należy, że w wyniku jej ustanowienia na drodze umowy powstaje obowiązek podatkowy, z którego trzeba się wywiązać.
Jak ustanowić służebność w księdze wieczystej?
Służebność może powstać w wyniku:
-
umowy między stronami – najprostszy i podstawowy sposób, najlepiej kiedy ma postać aktu notarialnego i zostaje zapisana w odpowiednim dziale księgi wieczystej nieruchomości;
-
orzeczenia sądowego – gdy strony nie mogą dojść do porozumienia, kierują wniosek do sądu, który może nakazać sądowe ustanowienie służebności. Szczególnie w przypadku służebności drogi koniecznej jest to skuteczne narzędzie;
-
decyzji administracyjnej – w drodze decyzji wywłaszczeniowej;
-
zasiedzenia – gdy oparta jest na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia przez wskazany okres czasu. W tym przypadku stosuje się przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie.
Czy służebność może wygasnąć?
W zależności od tego, jaki jest to rodzaj służebności, do jej wygaśnięcia może dojść na kilka sposobów:
-
po upływie czasu wskazanego w umowie, na drodze której służebność została ustanowiona;
-
zniesienie służebności następuje, gdy utraciła ona dla uprawnionego wszelkie znaczenie lub przestała być konieczna (np. dostęp do drogi publicznej z innej strony nieruchomości);
-
prawo służebności nie było wykonywane przez 10 lat;
-
w przypadku służebności osobistej doszło do śmierci osoby uprawnionej;
-
osoba uprawiona nabyła nieruchomość obciążoną prawem służebności.
Przykładów służebności jest tak wiele, jak wiele jest nieruchomości, których one dotyczą. Można je mnożyć, jednak dla kupującego nieruchomość najważniejsza jest wiedza o tym, że służebność istnieje oraz znajomość praw i ograniczeń, jakie ze sobą niesie.
UWAGA! Do powstania służebności nie wymaga się jej ujawnienia w księdze wieczystej (nie podlega ona wówczas ochronie w ramach rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych), dlatego tak ważnym jest, aby w pełni sprawdzić stan prawny nieruchomości. Jak to zrobić, by mieć pewność, że nic nam nie umknęło? Najlepiej zgłosić się do kompetentnej osoby o odpowiednich kwalifikacjach. Dobry pośrednik z licencją może tutaj pomóc zweryfikować stan prawny nieruchomości, którą jesteśmy zainteresowani. Z pewnością jest to najbezpieczniejsze rozwiązanie.
Przeczytaj również:
Korzystne zmiany w prawie budowlanym w 2020 roku