Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Zakup nieruchomości to jeden z najważniejszych zakupów w życiu. Nie ma znaczenia czy dotyczy działki, mieszkania czy domu. Ze względu na swój charakter często jest procesem długotrwałym – wymaga czasu niezbędnego na uzyskanie finansowania czy przygotowanie dokumentacji. Aby mieć pewność, że rezerwujesz nieruchomość na ten czas, warto zawrzeć umowę przedwstępną. Zagwarantuje ona, że sprzedający czekając nie znajdzie lepszego kupca.

Umowa rezerwacyjna a umowa przedwstępna
W obrocie nieruchomościami możemy spotkać się z dwoma rodzajami umów, które mają za zadanie zarezerwowanie nieruchomości. Zapewniają czas na przygotowanie formalności, bez ryzyka, że ktoś inny podkupi nieruchomość, która nas interesuje. Są to umowa rezerwacyjna oraz umowa przedwstępna.

Umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna to najprostsza forma deklaracji chęci zakupu. Sama w sobie nie ma szczegółowego uregulowania w przepisach prawa i korzysta z zasady swobody umów. Podpisując ją Sprzedający oświadcza, że nie zaoferuje nieruchomości innemu potencjalnemu kontrahentowi. Co za tym idzie, nieruchomość jest zarezerwowana przez nas na czas określony w umowie. Jednak wiąże się to z zapłatą na rzecz Sprzedającego opłaty rezerwacyjnej. Opłata ta często jest bezzwrotna w przypadku, gdyby z naszej winy do sprzedaży nie doszło. Stanowi pewnego rodzaju zadośćuczynienie za wyłączenie nieruchomości z oferty i czas oczekiwania na umowę sprzedaży. W umowie tej mogą zostać dodane też inne warunki, zgodnie z ustaleniami stron.

Innym rodzajem umowy, którą podpisuje się najczęściej, aby zarezerwować daną nieruchomość, jest umowa przedwstępna. Umowa przedwstępna jest uregulowana przez odpowiednie przepisy Kodeksu Cywilnego. Powinna zawierać najistotniejsze ustalenia, stanowiące później część aktu notarialnego umowy sprzedaży. Ponadto powinna zawierać oznaczenie terminu wykonania umowy przyrzeczonej, do którego zobowiązują się obie strony. Umowa przedwstępna stanowi deklarację sprzedaży nieruchomości na warunkach i w terminie określonych w jej treści.

Umowa przedwstępna zawsze musi zostać zawarta w formie pisemnej. Może, ale nie musi być zawierana jako umowa notarialna. Jednak jedynie w formie aktu notarialnego ma moc wprowadzenia wpisu do księgi wieczystej dotyczącego roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. A to z kolei pozwala, by w sytuacji wycofania się przez Sprzedającego to Kupujący domagał się jej wypełnienia przed sądem.

Odpowiednio skonstruowana umowa przedwstępna stanowi gwarancję dla stron, dlatego należy bardzo uważnie przygotować jej zapisy.

Niezależnie od formy, jej treść musi zawierać następujące elementy:

Opis stron umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

Po wpisaniu daty oraz miejsca jej zawarcia przechodzimy do określenia kto jest stroną w umowie.
Sprzedający oraz Kupujący w umowie łącznie nazywani są stronami. Trzeba więc bardzo dokładnie opisać, kto sprzedaje, a kto nabywa nieruchomość. Dla osób fizycznych wymagane jest podanie danych osobowych takich jak imiona i nazwisko, adres zamieszkania, seria i numer dowodu osobistego bądź innego dokumentu tożsamości, PESEL. Często uwzględnia się również dane do kontaktu. Ważne jest, aby w przypadku kilku współwłaścicieli umowę przedwstępną podpisał każdy z nich, bądź udzielił stosownego pełnomocnictwa. Również w przypadku przyszłego nabywcy trzeba dokładnie określić ile osób będzie przyszłymi właścicielami i czy pozostają w związku małżeńskim.
Jeśli nieruchomość sprzedawana jest przez firmę, należy zapisać adres jej siedziby, NIP oraz dane osoby reprezentującej podmiot gospodarczy. Warto te dane sprawdzić w CEiDG oraz KRS (dla spółek).

Kiedy mamy już określone strony, należy dokładnie opisać przedmiot umowy.

Opis nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy

Przedmiotem umowy jest nieruchomość, która ma zostać sprzedana. Wymagany jest tu dokładny opis jej położenia i zawarcie wszystkich danych powalających na jej jednoznaczną identyfikację. Dane te można uzyskać z aktu notarialnego podstawy nabycia oraz wglądu do księgi wieczystej nieruchomości. Część informacji uzyskać można ze stosownych zaświadczeń pozyskanych np. ze spółdzielni mieszkaniowej, urzędu gminy czy starostwa powiatowego. Niezależnie od rodzaju nieruchomości należy określić czy ciążą na niej jakieś ograniczenia (służebność, hipoteka itp.). Ponadto Sprzedający musi wykazać swoje prawa własności do nieruchomości i oświadczyć, że nieruchomość nie jest obciążona prawami rzeczowymi i roszczeniami osób trzecich.

Mając dokładnie opisany przedmiot umowy kolejnym krokiem jest wskazanie ustalonej ceny sprzedaży.

Określenie ceny sprzedaży – z zadatkiem czy zaliczką

W umowie przedwstępnej dokładnie określamy cenę sprzedaży przedmiotu umowy i sposób jej zapłaty. Należy opisać skąd będą pochodziły środki na zakup nieruchomości. Czy wymagany będzie kredyt na jej zakup, czy też Kupujący dysponuje własnymi środkami finansowymi.
Co do zasady przy podpisywaniu umowy przedwstępnej powinna zostać wpłacona część kwoty, która ma zagwarantować sfinalizowanie transakcji. I tu powstaje pytanie, czy ma to być zadatek czy zaliczka?

Zadatek stanowi zabezpieczenie i z założenia jest bezzwrotny, podczas gdy zaliczka jest jedynie wpłatą części ceny sprzedaży i może być zwrotna.

Zadatek zatem ma realny wpływ na zabezpieczenie warunków umowy, jej trwałość i wykonalność. Wysokość zadatku może być dowolna, jednak zwyczajowo wynosi 10% ceny sprzedaży. Jeśli dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej kwota zadatku zaliczana jest na poczet ceny sprzedaży. Jednak jeśli do umowy przyrzeczonej nie dojdzie z winy Kupującego, traci on wpłacony zadatek. Sprzedający zwraca zadatek jedynie w sytuacji gdy:

do umowy przyrzeczonej nie dojdzie z jego winy – wycofa się z transakcji;
umowa zostanie rozwiązana za porozumieniem stron;
niewykonanie umowy jest następstwem sytuacji, na którą żadna ze stron nie miała wpływu;
obie strony ponoszą odpowiedzialność za niewykonanie postanowień umowy.

Zatem zgodnie z prawem zadatek wpłacony przy zawarciu umowy przedwstępnej gwarantuje, iż w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga może bez wyznaczania dodatkowego terminu od umowy odstąpić i albo otrzymany zadatek zachować, albo – jeśli go wpłaciła – żądać jego zwrotu w podwójnej wysokości.

W przypadku zaliczki zostaje ona zaliczona na poczet przyszłej ceny sprzedaży. Jeśli więc do umowy przyrzeczonej i sprzedaży nie dojdzie, Kupujący może domagać się jej zwrotu.

Mając opisane ustalenia dotyczące wysokości i zapłaty ceny sprzedaży nieruchomości trzeba określić czas, w jakim umowa przyrzeczona ma zostać zawarta, aby zostały spełnione warunki transakcji.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

Należy bardzo dokładnie oszacować termin, w jakim ma dojść do finalizacji transakcji. Jeśli zakup nieruchomości ma być finansowany ze środków pochodzących z kredytu bankowego trzeba uwzględnić czas niezbędny na procedurę jego otrzymania. Często są do tygodnie oczekiwania, a co za tym idzie termin podpisania umowy przyrzeczonej musi być odpowiednio odległy. Jest to termin wiążący strony, szczególnie ważny pod kątem wpłaconego zadatku. Jeśli termin umowy przyrzeczonej nie zostanie określony, wówczas każda ze stron ma prawo do wystosowania oświadczenia wskazującego czas jej realizacji i wezwania drugiej strony do jej wykonanie. Należy jednak pamiętać, że oświadczenie, jak i termin w umowie przedwstępnej, muszą zmieścić się w okresie wynoszącym 12 miesięcy od daty jej podpisania.

Zapisy umowne i podpisy stron

Dodatkowo umowa przedwstępna może zawierać poczynione już ustalenia stron co do przebiegu samej transakcji czy warunków wydania nieruchomości. Wszystkie te elementy można w niej opisać, łącznie z dokumentami, które mogą stanowić jej załączniki.

Po ustaleniu wszystkich jej elementów wymagane są czytelne podpisy stron, wraz z parafkami na każdej stronie umowy. Tak zawarta umowa przedwstępna, wraz ze spełnieniem warunku wpłaty zaliczki bądź zadatku, stanowi gwarancję rezerwacji nieruchomości.

Niezależnie od tego, czy jesteś stroną sprzedająca czy kupującą, bardzo ważne jest, aby umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, którą chcesz podpisać, została przygotowana zgodnie z obowiązującymi przepisami i nadała Ci pełnię praw, które powinieneś mieć. Jest to gwarancja, o którą warto zadbać. Dlatego pamiętaj, że każda nieruchomość wymaga indywidualnego traktowania. Przygotowanie dla niej stosownej umowy wymaga znajomości prawa oraz stanu prawnego nieruchomości. Warto więc sięgnąć po pomoc profesjonalisty, który pomoże przygotować ją w taki sposób, aby w pełni zabezpieczała Twoje interesy.