Jesteś szczęśliwym posiadaczem mieszkania lub domu, ale odkryłeś wadę ukrytą, o której nie miałeś pojęcia? Możesz skorzystać z prawa rękojmi za wady fizyczne nieruchomości. Wówczas to sprzedający musi wziąć odpowiedzialność za wady które odkryłeś już po zakupie. Czym jest rękojmia, jakich wad dotyczy, czy można się jej zrzec? Na te, i wiele innych pytań, zaraz odpowiemy.
Czym jest rękojmia?
Znamy to pojęcie, przynajmniej ze słyszenia. Nie każdy z nas jednak wie, że oznacza ona po prostu odpowiedzialność sprzedawcy za wady. I to zarówno w przypadku nieruchomości, jak i innych towarów handlowych. Kupujący nabywa praw do rękojmi ustawowo, jest ona zatem obowiązkowa i wynika z litery prawa. Rękojmi podlegają zarówno wady fizyczne nieruchomości, jak i wady prawne.
Wady prawne nieruchomości
Wady prawne to niezgodności stanu prawnego nieruchomości. Zwykle mają miejsce, kiedy sprzedający specjalnie ukryje informacje przed kupującym – na przykład:
-
że sprzedał nieruchomość kilku osobom,
-
że jest ona wynajmowana osobie trzeciej
-
że zawiera służebność na rzecz innej osoby.
Rękojmia wiary publicznej
W przypadku wad prawnych nabywcę nieruchomości chroni tzw. rękojmia wiary publicznej. Dotyczy ona niezgodności między stanem prawnym nieruchomości zapisanym w księdze wieczystej, a jej rzeczywistym stanem prawnym. Wtedy treść księgi rozstrzyga na korzyść kupującego, gdyż według księgi wieczystej nabył on nieruchomość od ujawnionego właściciela.
Zatem nadal jesteś właścicielem nabytej nieruchomości, nawet jeśli kupiłeś ją od kogoś, kto był właścicielem tylko według księgi wieczystej a nie według rzeczywistości. Wtedy możesz domagać się wydania nieruchomości od osoby, która jest rzeczywistym właścicielem, ale niewpisanym w księdze wieczystej.
Wady fizyczne nieruchomości
Innym rodzajem wad nieruchomości, które podlegają roszczeniom z tytułu rękojmi są wady fizyczne.
Aby daną usterkę można było zakwalifikować jako wadę fizyczną musi ona spełnić jeden z warunków:
-
jej obecność ma wpływ na zmniejszenie wartości lub użyteczności nieruchomości - traci ona wtedy właściwości, które powinna mieć.
Przykładem jest lokal nabyty na cele mieszkaniowe, która posiada niedostateczną izolację termiczną. Wilgoć na ścianach sprawia, że nie może być w pełni wykorzystany zgodnie z przeznaczeniem. -
nie ma właściwości, które według obietnic sprzedającego powinna posiadać.
Na przykład zależało nam by mieszkanie było ciche. Pytaliśmy sprzedającego czy takie jest, potwierdzał. Po wprowadzeniu się odkryliśmy, że słychać każdy ruch sąsiada zza ściany. W trakcie oglądania przez nas wcześniej mieszkania sąsiad był po prostu nieobecny, a sprzedający skłamał. -
nie nadaje się na cele, o którym kupujący mówił sprzedającemu przy podpisywaniu umowy, ale sprzedający w żaden sposób nie zgłosił zastrzeżenia do takiego zastosowania.
Na przykład kupiliśmy lokal na prowadzenie konkretnego rodzaju działalności. Okazało się, że jednak nie możemy tego zrobić, a sprzedający nie powiedział nam o tym. -
nieruchomość została wydana kupującemu w stanie niezupełnym.
Zwykle dotyczy to braku "obiecanych" pomieszczeń przynależnych (komórki, piwnicy, garażu).
Aby skorzystać z rękojmi wad fizycznych, kupujący musi udowodnić, że wada istniała w chwili wydania nieruchomości. Gdy wada jest rezultatem usterki, wtedy musimy udowodnić, że nieruchomość już ją posiadała w chwili nabycia. Rękojmią nie są zatem objęte wszelkie usterki powstałe w trakcie i wyniku użytkowania nieruchomości.
Czy każdy sprzedający jest tak samo odpowiedzialny?
Prawo do rękojmi posiadamy niezależnie od tego, czy nieruchomość kupiliśmy od tzw. osoby prywatnej czy od przedsiębiorcy. Nie ma też znaczenia, czy jest to nieruchomość z rynku pierwotnego czy z wtórnego. Każdy sprzedający ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi za swój sprzedany towar – nieruchomość. Dzięki temu my jako kupujący, mamy ochronę.
Jakie wady nie są objęte rękojmią?
Te, o których kupujący wiedział w chwili podpisywania umowy sprzedaży. Jeśli więc kupujący kupując mieszkanie wiedział, że instalacja elektryczna jest do wymiany, nie może zgłosić roszczeń o jej wady. Ale jeśli w tym samym mieszkaniu odkryje niesprawną instalację centralnego ogrzewania, wtedy może ubiegać się o roszczenie z tytułu rękojmi.
Niestety sprzedającego nadal obowiązuje odpowiedzialność, nawet jeśli wada mogła zostać zauważona tzw. "gołym okiem". Jeśli kupujący nie zwrócił na nią uwagi, a sprzedający go o tym wcześniej nie poinformował, uznaje się ją za wadę ukrytą. Nie ma więc znaczenia czy wada jest jawna czy ukryta, ani czy sprzedający w ogóle miał o niej pojęcie. Jeśli kupujący w chwili nabycia o niej nie wiedział, obowiązuje prawo rękojmi.
Czy można zrzec się prawa do rękojmi?
Tak, ale wyłącznie w przypadku kiedy do transakcji sprzedaży dochodzi między dwoma konsumentami – czyli dwoma osobami fizycznymi. Jeśli sprzedający byłby przedsiębiorcą, wówczas taka możliwość nie istnieje.
Wyłączenie prawa rękojmi ma szczególne znaczenie w przypadku nieruchomości, których stanu zwyczajnie nie znamy – np. tych odziedziczonych w spadku. Ciężko byłoby nam wtedy podjąć się odpowiedzialności za ewentualne wady ukryte, jeśli nie wiemy o nieruchomości i jej losach dosłownie nic. Dlatego w takich przypadkach strony mogą wzajemnie określić w umowie sprzedaży wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi.
Kupujący ma prawo nie zgodzić się na zapis ograniczający prawo rękojmi. Jeśli jednak nieruchomość znajduje się w stanie do remontu, warto wtedy to w umowie wyraźnie zaznaczyć. Kupujący nabywa nieruchomość w złym stanie technicznym. Ma więc świadomość, że mogą ujawnić się wady i usterki mające wpływ na jej użytkowanie. Nie jest to zapis wyłączający rękojmię, ale z pewnością w znacznym stopniu ograniczający jej zakres.
Czego może domagać się kupujący w związku z rękojmią?
W związku z wykrytą wadą nieruchomości w ramach rękojmi możemy domagać się roszczenia:
-
żądania usunięcia wady – jeśli kupujący domaga się naprawy to sprzedający musi usunąć wadę w rozsądnym czasie, bez dodatkowych utrudnień dla kupującego. Sprzedający może odmówić wykonania wyłącznie, kiedy jest to niemożliwe do zrealizowania.
-
złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny – jeśli odkryte wady nieruchomości znacznie wpływają na jej wartość. Określa się wtedy różnicę pomiędzy wartością nieruchomości bez wad, a tej z wadami. Można wtedy ubiegać się o zwrot wysokości różnicy. Sprzedający może jednak zamiast tego usunąć wadę w najbliższym możliwym terminie.
-
złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy – zawiera ono jednak dodatkowy warunek określenia tzw. istotności wady. Duża ilość wad mniej istotnych może sumować się jako jedna istotna. Również w tym wypadku sprzedający ma prawo najpierw spróbować usunąć wadę w najszybszym możliwym terminie.
-
żądanie wymiany na rzecz wolną od wad – w przypadku nieruchomości nie ma jednak takiej możliwości.
Jak długo obowiązuje prawo rękojmi?
Okres trwania prawa rękojmi rozpoczyna się z chwilą wydania nieruchomości w ręce kupującego. Nie jest to zatem data podpisania aktu notarialnego, ale data realnego przekazania nieruchomości – wydania kluczy, odnotowana na stosownym protokole zdawczo-odbiorczym. Wzór takiego protokołu zdawczo-odbiorczego znajduje się również na naszej stronie >>> KLIK <<< Od tej daty zaczyna biec 5-letni okres ochrony rękojmią dla wad fizycznych nieruchomości. Jeśli w ciągu tego czasu kupujący odkryje wadę fizyczną nieruchomości zaczyna biec roczny termin. Wtedy to ma prawo domagać się roszczeń od sprzedającego z tego tytułu.
Jeśli wada została odkryta w ciągu pierwszego roku od daty wydania nieruchomości uważa się, że wada lub jej przyczyna również istniała w chwili jej wydania. Dodatkowo, roszczenie o usunięcie wad nie może wygasnąć wcześniej niż przed upływem okresu 5-letniego, nawet jeśli kupujący odkrył wadę zaraz po zakupie.
W przypadku wad prawnych prawo rękojmi jest bezterminowe. Kupujący ma prawo domagać się roszczeń niezależnie od upływu czasu, ale musi się tego podjąć w ciągu roku od ujawnienia wady nieruchomości.
Niezależnie jednak od tego, czy chodzi o wadę fizyczną czy prawną, kupujący ma rok od wykrycia wady na to, by złożyć roszczenie z tytułu rękojmi.
Rynek pierwotny – rękojmia czy gwarancja?
Rękojmia obowiązuje niezależnie od tego czy nieruchomość pochodziła z rynku pierwotnego czy wtórnego. Jednak część deweloperów przy zakupie nieruchomości mówi o tzw. gwarancji. Należy jednak pamiętać, że rękojmia i gwarancja to dwa oddzielne prawa. Rękojmia obowiązuje zawsze, natomiast gwarancja tylko kiedy została nadana i wyłącznie w zakresie wskazanym na oświadczeniu gwarancyjnym. Uprawnienia te nie wykluczają się wzajemnie, zatem roszczeń można dochodzić zarówno z tytułu rękojmi, jak i gwarancji. Dodatkowo często gwarancja udzielana jest na okres dłuższy niż 5 lat. Stanowi zatem dodatkowe zabezpieczenie, jednak tylko w zakresie wskazanym przez gwaranta. To od dewelopera zależy co uwzględni w ramach nadanej gwarancji. Nie zwalnia go to jednak z odpowiedzialności za wady z tytułu rękojmi. Dlatego w przypadku wady warto jest skorzystać z tych uprawnień, które wydają się być dla nas bardziej korzystne.